Für ihre Immobilienfonds nutzen Kapitalanlagegesellschaften mitunter Forward-Zinsswaps, um für einen kreditfinanzierten Immobilienkauf das Zinsniveau abzusichern. Dies ist branchenüblich und als Hilfsgeschäft im Rahmen der Finanzierung eines Immobilienerwerbs erlaubt. Problematisch wird es erst, wenn die Zinsswaps zu rein spekulativen Zwecken abgeschlossen werden.
Mit einem solchen Fall hatte sich das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 15.01.2015 – I-6 U 48/14) zu befassen. Der Vorstand einer Immobilien-AG hatte Zinsswaps abgeschlossen, um einen langfristigen Kreditvertrag abzusichern. Das Gericht entschied, dass dem Swapgeschäft der spekulative Charakter fehlt, soweit kongruente Darlehensverträge abgeschlossen worden sind.
Anders aber verhalte es sich mit „ungedeckten“ Teil des Swapgeschäftes: Die beklagten Vorstände hätten sich durch den Abschluss des Darlehensvertrags pflichtwidrig dazu verpflichtet, mehrjährige Zinsswaps zunächst über 100 Millionen Euro abzuschließen, obwohl das Zustandekommen der Anschlussfinanzierung in dieser Höhe nicht sichergestellt war. Vielmehr habe das Risiko bestanden, dass ein kongruentes Grundgeschäft nicht zustande kommen wird und die Zinsswapgeschäfte deshalb nur teilweise Zinssicherungscharakter haben würden. Dieses Risiko habe sich im weiteren Verlauf verwirklicht.
Die Vorstände haften deshalb auf Schadensersatz und können sich auch nicht dadurch entlasten, dass sie auf die Beratung spezialisierter Anwälte vertraut haben. Denn dazu müsse, so das OLG Düsseldorf, der Vorstand vortragen, welche Fragen er den Anwälten gestellt hat und ggf. wie diese beantwortet wurden.